פסק-דין בתיק ה"פ 21560-07-12

זוהי תובענה לאכיפת חוזה שנחתם בין הצדדים ביום 18.1.00 ושעל פיו רכשה המבקשת שני אולמות בבניין שהקימה המשיבה באזור התעשייה כנות, הנמצא בגוש 4990 חלקה 41 (להלן:-" המגרש"). המשיבה התחייבה לרשום את חלקות המשנה שרכשה ממנה המבקשת בלשכת רישום המקרקעין על שם המבקשת כנגד תשלום הוצאות רישום הבית המשותף (להלן:- " החוזה" או " ההסכם").

1. רקע:

(א)    המשיבה היא הבעלים הרשום של המגרש, שעל פי האמור בתובענה, בנתה עליו בניין ומכרה בו אולמות לרוכשים שונים.

כך, ביום 18.1.00 נחתם החוזה בין המבקשת למשיבה, לרכישת שני אולמות בקומה ב' בבניין: האולם האחד בשטח של 547 מ"ר ברוטו והאולם השני בשטח של 750 מ"ר ברוטו (שני האולמות כוללים 10% שטחים ציבוריים) (העתק החוזה - נספח א' לתובענה).

(ב)    ביום 12.2.12 נרשם הבניין כבית משותף ולמבקשת יוחדו שתי חלקות משנה: חלקת משנה 51 בשטח של 513 מ"ר אליה צמודים 8/343 חלקים ברכוש המשותף וחלקת משנה 64 בשטח של 638.4 מ"ר, אליה צמודים 10/343 חלקים ברכוש המשותף.

(ג)      לפי הנטען בתובענה, משנרשם הבניין כבית משותף היה על המשיבה לרשום את שתי חלקות המשנה שיוחדו למבקשת על שם המבקשת, אולם המשיבה לא עשתה כן והודיעה למבקשת שהיא מסרבת לרשום את חלקות המשנה הללו על שם המבקשת בשל "חובות עצומים של דמי ניהול שלא שולמו".

כאן המקום לציין, שבין הצדדים קיימת מחלוקת בנושא דמי הניהול, המתבררת בשלוש תביעות שונות שהגישה המשיבה נגד המבקשת, אך אין למחלוקת זו השלכה על התובענה דנן.

(ד)    בין הצדדים החלה חלופת מכתבים בה טען ב"כ המבקשת שנושא הרישום ודמי הניהול אלו שני נושאים נפרדים וביקש מהמשיבה לא לקשור אותם זה בזה. מנגד טען עו"ד יגל, היועץ המשפטי של המשיבה, שהמשיבה עומדת בסירובה לרשום את הבעלות בשני האולמות על שם המבקשת ואף ציין שעל המבקשת לשאת בהוצאות הרישום של הבית המשותף ושאי ביצוע התשלום מהווה הפרה של החוזה.

משכך, פנה ב"כ המבקשת לעו"ד יגל וביקש שישלח לו את חשבון הוצאות רישום הבית המשותף. בתגובה לכך, שלח עו"ד יגל מכתב לב"כ המבקשת אליו צירף תחשיב הוצאות רישום הבית המשותף בסך של 217,461 ש"ח וציין שבכל מקרה אין בכוונת המשיבה לבצע רישום על שם המבקשת אף אם ישולמו הוצאות הרישום (עותק מהמכתב - נספח ח' לתובענה).

(ה)    משכך, הגישה המבקשת את התובענה דנן בה עותרת היא לאכיפת החוזה ולחייב המשיבה לרשום את חלקות המשנה שיוחדו למבקשת על שם המבקשת כנגד תשלום הוצאות רישום הבית המשותף כפי שבית המשפט יקבע וכן עותרת היא לקבל את הפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה.

(ו)      בתשובתה לתובענה טוענת המשיבה, שהמבקשת עשתה דין לעצמה בכך שלא חתמה על הסכם ניהול, סירבה לשלם את דמי הניהול ואף לא שילמה כל תשלום הנוגע להוצאות רישום הבית המשותף. משכך נאלצה המשיבה להגיש נגד המבקשת מספר תביעות שסכומן הכולל עולה על 300,000 ש"ח. לגופו של עניין טוענת המשיבה בתשובתה, שהחוזה בין הצדדים התנה את קיום כל התחייבויותיה הכספיות של המבקשת כלפי המשיבה כתנאי לקיום התחייבויות המשיבה בכל הכרוך לסוגיית רישום האולמות על שם המבקשת. בנוסף טוענת המשיבה בתשובתה, שהתובענה הוגשה טרם זמנה שכן חובת המשיבה לבצע את הרישום חלה בתוך 12 חודשים מעת רישומו של הבניין כבית משותף.

(ז)     ביום 5.11.12 התקיים לפניי דיון בו הסכימו ב"כ הצדדים שיגישו סיכומים בשתי הפלוגתאות הבאות:

(אא) האם תשלום דמי הניהול מהווה תנאי לרישום.

(בב) האם התובענה מוקדמת מדי לנוכח מועד רישום הבית כבית משותף בהתייחס לסעיף 8.ג. לחוזה.

כן הוסכם, שב"כ המבקשת יהיה רשאי להגיש את פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין דומה.

הסעד הכספי לו עתרה המבקשת בנוסף לאכיפת החוזה נמחק.

2. טיעוני צדדים:

(א)    לטענת המבקשת, חובת תשלום דמי הניהול החלה עליה וחובת הרישום החלה על המשיבה, הם חיובים עצמאיים ולא חיובים מותנים. כאשר המשיבה חובשת את כובע חברת הניהול, במקום חברת הניהול שהייתה אמור לקום, היא אינה המוכרת אלא חברת הניהול ולכן לא ניתן לראות בסעיף 8.ג. לחוזה כמתייחס לחוב לחברת ניהול זרה כתשלום למשיבה כמוכרת. מכאן שמדובר בתשלומים שונים.

(ב)    סעיף 9.ו. לחוזה אכן מתנה את רישום הזכויות בממכר על שם המבקשת בתשלום המבקשת את התשלומים הכרוכים ברישום הבניין כבית משותף, אולם לנוכח מופרכות הדרישה הכספית שהציגה המשיבה, העדר תיעוד להוצאה והצהרתה שסירובה לרשום את החלקות על שם המבקשת אינו נעוץ באי ביצוע התשלום, נשללת אף ההסתמכות על סעיף 9.ו. לחוזה.